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1、酉阳综合写字楼可行性研究报告3目 录1总论11.1项目简况11.2项目业主简介11.3编制依据21.4可行性研究的范围31.5研究结论32项目背景及建设必要性52.1项目建设背景52.2项目建设的必要性53项目选址及外部条件113.1项目选址113.2场地地质情况113.3气象条件113.4公用配套条件124建设内容和建设规模144.1建设内容144.2建设规模144.3主要技术指标145总平面规划165.1平面位置165.2土建工程165.3公用工程196建筑及结构设计256.1建筑设计256.2结构设计257给排水设计267.1设计依据267.2设计范围267.3设计给排水标准267.4
2、管件、管材及器材267.5管道敷设267.6给排水系统268电气设计288.1设计依据268.2设计范围268.3设计标准268.4设计内容269消防设计289.1耐火等级及防火分区269.2消防给水269.3消防系统269.4消防电气2610环保、节能与绿化2810.1环保保护2610.2节能设计2610.3绿化设计2611组织管理模式2812项目建设进度及招标方案2812.1工程建设进度2612.1招投标方案2613投资估算及资金筹措3013.1投资估算3013.2资金筹措3014经济效益评价3014.1评价依据和原则3014.2基础数据3015社会效益评价3015.1社会影响分析3016
3、结论及结论3516.1结论3016.2建议30 第一章 总论1.1项目概况1.1.1 项目名称：酉阳综合写字楼1.1.2 项目业主：酉阳翔宇国有资产经营有限责任公司1.1.3 业主地址：重庆市酉阳县1.1.4 项目地址：重庆市酉阳县桃花大道1.1.5项目建设规模：总用地面积11534.79m2，总建筑面积53032.56m21.1.7 项目建设工期：2010年1月2010年12月1.1.8 项目建设投资：1.1.9 资金筹措：工程总投资 万元，拟向银行申请贷款 万元，业主自筹 万元。1.2项目业主简介酉阳县翔宇国有资产经营有限责任公司（简称翔宇公司）是经县人民政府批准成立的国有独资公司，于20
4、05年12月30日登记注册成立，注册资金人民币2亿元。公司隶属县政府，业务上受县财政局指导，与县国有资产营运中心实行“一套班子、两块牌子”管理模式，内设综合部，计划项目部、财务部，产权交易部、资产营运部、中小企业信用担保部、政府采购部，直属事业单位有产权交易中心、政府投资评审中心、中小企业信用担保中心。公司主要职能职责是：管理行政事业单位国有资产，并在授权范围内，履行政府对经营性国有资产出资人职能，通过市场手段进行资本营运；组织实施国有资产产权交易；以集中管理的国有资产为依托，受县政府委托开展直接或间接筹资融资；组织实施政府性投资项目评审；为中小企业提供贷款信用担保；承担全县政府采购业务；对县
5、政府授权经营范围内的国有独资及国有控股、参股企业的国有股权实行监管，享有国有资产收益权。公司发展目标是努力构建六大平台，即：国有资产经营管理平台、产权交易平台、筹资融资平台，投资评审平台、信用担保平台和政府采购平台。通过“六大平台”的搭建，打造专业队伍，完善运行机制，增强资本实力，提高融资水平，积极缓解我县经济建设过程中资金短缺矛盾，在资本运作和资金运营上，最终形成以政府资源为背景、以国有资产为纽带、以资本营运为核心的筹资融资“蓄水池”。1.3编制依据1.3.1酉阳县城控制性详细规划；1.3.2酉阳县国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要；1.3.3酉阳县城三房建设工程方案；1.3.4项目拟建
6、区域相关基础性资料。1.4可行性研究的范围1.4.1项目建设背景及必要性；1.4.2项目建设规模及建设条件；1.4.3项目建设方案；1.4.4项目建设进度；1.4.5项目投资估算、资金筹措方案；1.4.6经济效益分析；1.4.7社会效益分析；1.5主要技术经济指标序号项目单位指标1总用地面积平方米11534.791)建筑基底面积平方米4037.182)道路广场面积平方米4226.411.1总建筑面积平方米53032.56其中：地上建筑面积平方米47882.58 地下建筑面积平方米5149.981.2占地面积亩17.3 2总投资万元2.1工程费用万元2.2其它费用万元2.3预备费万元2.4建设期
7、利息万元3资金筹措3.1银行贷款万元3.2业主自筹万元1.6研究结论通过对口帮扶，一年来，渝东南、渝东北地区的交通瓶颈被逐步打破，“两翼”地区正在振翅腾飞。为进一步的加快“两翼”发展，打造渝东南的经济中心，使酉阳成为武陵山片区具有一定影响力的城市，有必须高度重视第三产业和服务业的发展, 提升酉阳的商业地产项目品牌形象和价值，为酉阳区域经济更好更快发展提供一个综合服务平台。自酉阳县启动旧城改造项目以来，租房难、租金高的问题日渐凸显，原本2000元一年的三室一厅的房子现在至少需要4000元才能租到，有时甚至无房可租。同时，随着库区移民工作的深入、渝湘高速公路即将通车、教育城镇化率等多方面因素，使得
8、我县即将成为商品集散地，辐射能力加强，综合商业写字楼的市场需求必将加大。酉阳县城狭窄，可供开发地产的土地有限，但城市化进程是越来越明显，未来20年都是一个高峰期，随着涌入县城的区乡人口越多，土地供应需求矛盾，房价会越来越高的，可以预计为了提高土地的利用率，酉阳房子以后会朝高层建筑发展，这对于综合商业写字楼市场也是一种促进发展。酉阳县综合写字楼，在功能上满足现代化、信息化、多样化的要求，在一定程度上对优化酉阳县房地产市场供应结构具有积极的现实意义。本着有利于满足人民的生活水平、促进城市区域发展、提高城市形象的宗旨。本项目的建设符合“酉阳县城控制性详细规划”和“酉阳县国民经济和社会发展第十一个五年
9、计划纲要”，建设酉阳综合商业写字楼是十分必要、切实可行的。本项目在规划布局、功能设置及建设规模上是适宜的、合理的。项目选址及周边环境适宜建设，建设条件能基本满足项目建设的需要。目前本项目在土地和资金等前期准备工作方面都进展顺利，本项目建设是可行的。第二章 项目所在地现状及发展2.1酉阳县发展现状2.1.1酉阳概况酉阳土家族苗族自治县位于渝东南边陲、渝鄂湘黔四省市结合部、武陵山区腹地。东邻湖南省龙山县，南与酉阳县、贵州省松桃、印江县接壤，西与贵州沿河县隔江（乌江）相望，西北与彭水县，正北与黔江县、湖北省咸丰、来凤县相连。东西宽98.3公里，南北长119.7公里，幅员面积5173平方公里，为重庆市
10、面积最大的县。全县平均海拔663m ,最高点海拔1895m，最低点海拔263m。下辖14 个建制镇和25 个乡，278 个行政村。2007年户籍总人口达79.43万人，其中农业人口71.13万人，非农业人口8.30万人。全县由18个民族组成，其中土家族47.66万人，占总人口的60%，苗族19.06万人，占总人口的24%。2.1.2自然地理现状酉阳自治县属武陵山区，素有“八山半水一分半田”之喻，地势中部高、东西两侧低。全县以毛坝盖山脉为分水岭，形成两大水系；东部的酉水河、龙潭河为沅江水系；西部的小河、阿蓬江等为乌江水系。北部老灰阡梁子为全县的最高点，海拔1895米；西部董家寨为最低点，海拔26
11、3米。全县地形起伏较大，山势陡峭，地貌分为中山区，海拔8001895米；低山区，海拔600800米；槽谷和平坝区，海拔263600米。酉阳自治县矿物资源种类分布广，储量大。汞矿蕴藏量在1.5万吨以上,莹石,重晶石蕴藏量在160万吨左右。硫铁矿储量880万吨。大理石品种多样，总储量在4亿立方米以上。水泥、石灰岩矿达到国家一级标准的5138万吨。铅锌矿的储量大，煤、铜、银、锰、铅矿等零星分布。酉阳自治县森林资源丰富，宜林面积广，全县有林业用地面积446.1万亩，占全县土地总面积的57.5%，是重庆市林业用地面积最大的区县。活立木蓄积961万m3，是全市的森林资源大县。2007年全县林业产值0.66
12、亿元，退耕还林直补退耕农户资金0.62亿元，获重庆市目标考核二等奖。酉阳自治县水资源丰厚，多年平均降水总量67.06亿立方米，多年平均径流总量44.84亿立方米，其中地下水补给总量4.61亿立方米。水能资源理论蕴藏量43.5万千瓦，经济可开发量34.48万千瓦。已开发水电装机容量32.5万千瓦，占理论蕴藏量的74.48%，占可经济开发量的93%。酉阳自治县旅游资源十分丰富，有乌江百里画廊市级风景名胜区、桃花源aaa级旅游区、金银山市级森林公园、“小桂林”酉水河、深山玉带阿蓬江、大板营原始森林等雄奇秀丽的自然风景,又有国家历史文化名镇龙潭古镇、重庆市第一历史文化名镇龚滩古镇和多姿多彩的土家、苗族
13、风情。2.1.3社会经济发展现状2009年，酉阳县实现地区生产总值39.5亿元，比08年（下同）增长20%。其中，三次产业比重由2008年的34.729.735.6调整为32.033.534.5。工业经济快速增长，实现工业总产值23.4亿元，增长22.5%。第三产业加快发展，实现增加值13.5亿元，增长14.6%，完成社会消费品零售总额23.2亿元，增长21%。1、林牧业和农村经济2009年，完成荒山造林、通道绿化31万亩，建设苗圃（场）5200亩，引进林业企业27家，实现林业产值3.2亿元；全年出栏生猪70万头、牛4.5万头、山羊40万只、小家禽400万只，实现畜牧产值10.3亿元；新增龙头
14、企业25家，建成水果基地4.3 万亩、青花椒基地10万亩，油茶基地2万亩；实现粮食总产量36.5万吨；收购烟叶22万担，实现烟农收入1.47亿元，增长47%；种植中药材13.4万亩，产值2.5亿元；全年转移农村劳动力24.8万人，实现劳务净收入16.58亿元。2、工业工业经济快速发展，全县工业企业增至378户，其中规上企业由去年底的24户增至70户，光和能源、九鑫水泥、武陵光伏等亿元在建项目加快推进。2009年工业投资13.6亿元，增长58.1%，实现工业增加值9.2亿元，其中规模以上工业增加值6.2亿元，分别增长26.7%、49.7%。3、旅游商贸业全县旅游发展规划编制完成。龚滩古镇开街迎客，大桃源景区开发全面启动，赵世炎故居陈列馆和游客接待中心主体工程全面完工。成功申报桃花源国家aaaa级旅游景区、金银山国家森林公园、酉水河国家湿地公园、阿蓬江国家湿地公园和龚滩古镇国家aaa级旅游景区，后溪河湾山寨被授予“中国历史文化名村”。成功举办旅游国际论坛、龚滩古镇杯全国古镇网络摄影大赛和“魅力酉阳：中国西部养生之地休闲之都”重庆宣传周系列活动。5条旅游公路基本建成投用，星级宾馆、星级农家乐加快建设。荣获“中国最佳绿色旅游名县”、“重庆市十大乡村旅游目